築年数が経ってきた我が家を前に、「いっそ建て替えたほうが早いのでは」と考える方は多いと思います。ところが世田谷でいざ検討を始めると、「思ったより小さな家しか建たない」「そもそも建て替えられない土地だった」という現実にぶつかることが少なくありません。東京都世田谷区を拠点に、自社設計・自社大工でリフォームやリノベーションを手がける川津工務店です。今回は、世田谷という土地ならではの条件を踏まえて、建て替えと住み継ぐリノベーション、どちらが現実的なのかを整理します。
世田谷で建て替えが思うように進まない、三つの理由
①前面道路が狭く、敷地が削られる
住宅街の細い道に面した土地では、建て替えの際に道路の中心から一定の距離まで敷地を後退させる必要があります。いわゆるセットバックです。後退した部分は道路として扱われるため、建てられる面積そのものが減ってしまいます。もともと広くない敷地なら、この影響は決して小さくありません。庭や駐車スペースを諦めることになるケースもあります。
世田谷には古くからの街並みが残るエリアが多く、こうした細い道に面した住宅は珍しくありません。「今と同じ大きさの家を建て直すつもりが、一回り小さくなってしまう」という事態は、実際によく起こります。
②そもそも建て替えられない土地がある
建物を建てるには、敷地が一定の幅で道路に接していることが求められます。この条件を満たさない土地は、今建っている家を壊してしまうと新しく建てられません。いわゆる再建築不可の物件です。旗竿地や、路地の奥に建つ住宅などで起こりやすく、区内にも一定数存在します。
この場合、選択肢は実質的にリノベーション一択になります。ただし建て替えられないことは、価値がないことと同じではありません。立地の良さはそのままですし、建物をしっかり手入れすれば、これから何十年と住み続けられます。詳しくは再建築不可物件について解説した記事もあわせてご覧ください。
③防火規制で建築コストが上がる
世田谷区では準防火地域に指定されているエリアが広く、建築にあたって一定の防火性能が求められます。窓に防火仕様のガラスを使う、外壁や軒裏に燃えにくい材料を使うといった対応が必要になり、その分の費用が上乗せされます。同じ間取り・同じ広さの家でも、規制のないエリアと比べれば建築費は高くなる計算です。
さらに区内には、木造住宅が密集する地域を対象とした「新たな防火規制」が導入されている区域もあります。対象地域では建て替え時により厳しい防火基準が適用されるため、建築費はいっそう膨らみます。ご自宅がどの区域にあたるかは、区の窓口や公表資料で確認できます。
崖線や高低差という、世田谷ならではの条件
もうひとつ見落とせないのが地形です。区内には国分寺崖線が通っています。多摩川が10万年以上かけて台地を削ってできた崖で、樹林や湧水が残る「世田谷のみどりの生命線」とも呼ばれる場所です。区はこの崖線と一体的な環境を守るため、傾斜地を含むエリアを崖線地区に指定し、建築計画の届出を求めています。
また、高さ2メートルを超えるがけの近くで建築する場合には、擁壁の設置など安全上の対応が必要になります。高低差のある敷地では、建物本体とは別に、こうした土地側の工事費がかかることも計算に入れておかなければなりません。眺望の良さと引き換えに、工事の難度は上がるというわけです。
条件が厳しい土地ほど、「直す」が現実解になる
これらを重ねると、世田谷での建て替えは、費用が上がりやすく、しかも今より小さな家になりかねないという構図が見えてきます。解体費、地盤や擁壁の工事費、防火仕様の割り増し。積み上がった結果、想定を大きく超える見積もりになることも珍しくありません。
一方、既存の建物を活かすリノベーションなら、セットバックによる面積の減少は生じません。今の広さを保ったまま住まいを一新できます。再建築不可の物件であっても、暮らしそのものは十分に生まれ変わらせることができます。土地の条件が厳しいエリアだからこそ、直すという選択が合理的になるわけです。
加えて、住み慣れた場所を離れずに済むという価値もあります。通い慣れた道、近所付き合い、子どもの学区。建て替えでも土地は変わりませんが、工事期間の長さや仮住まいの負担を考えると、リノベーションのほうが暮らしへの影響を抑えやすい場面は多くあります。
もちろん、建物の傷みが激しい場合や、どうしても間取りの制約を外したい場合には建て替えが適していることもあります。大切なのは思い込みで決めないことです。「古いから建て替え」と早合点せず、この家をあと何年使えるのかを見極めたうえで判断したいところです。
フルリノベーションで、どこまで変えられるのか
「直す」といっても、表面を整えるだけではありません。構造の状態を確認したうえで、必要に応じて耐震性を高める補強を行い、断熱材や窓の性能を上げて夏冬の快適さを確保する。そのうえで間取りを大きく組み替えれば、住み心地は新築に近い水準まで引き上げられます。狭さを感じていた住まいでも、細かく仕切られた部屋をつなげて光と風を通せば、面積以上の広がりが生まれます。
昭和56年5月末以前に着工された建物は、現在より古い耐震基準で建てられています。世田谷にはこの年代の木造住宅が多く残っており、耐震と断熱をまとめて見直すことは、安心して長く住み継ぐうえで意味のある投資です。壁を開ける工事のタイミングでまとめて行えば、工事の効率も上がり、費用の無駄も抑えられます。
世田谷区の助成制度も後押しになる
世田谷区には、住宅の省エネ改修を支援するエコ住宅補助金や、木造住宅の耐震化に対する助成など、独自の制度があります。国の省エネ支援制度と組み合わせられる場合もあり、性能向上を伴うリノベーションとは相性の良い内容です。
注意したいのは手続きの順序です。多くの制度は工事の契約前や着工前に申請や登録を求めており、契約してからでは対象外になることがあります。また、区内に営業所を置く施工業者との契約が条件になる制度もあります。要件は年度ごとに見直されるため、計画の早い段階で、区の最新情報を確認しておくことをおすすめします。リノベーションの内容を固める前に、使える制度を洗い出しておけば、工事の範囲や優先順位の決め方も変わってきます。
世田谷で住まいの選択に迷ったら
建て替えか、リノベーションか。この判断は、ご自宅の敷地条件と建物の状態を見てみないことには決められません。接道の状況、区域の指定、地形、そして構造の傷み具合。ひとつずつ確認して初めて、どちらが現実的かが見えてきます。逆に言えば、条件さえ整理できれば、答えは自然と絞り込まれていきます。
川津工務店は世田谷を拠点とし、プランニングから設計、自社大工による施工までを一貫して手がけています。地域の条件を知る工務店として、住まいの状態を見極めたうえでご提案します。実際の仕上がりは施工事例、ご依頼の流れは工事をお考えの方へでご覧いただけます。
「うちの土地は建て替えられるのだろうか」という段階のご相談で構いません。現地を拝見したうえで、建て替えとリノベーションそれぞれの可能性を整理してお伝えします。まずはお気軽にお声がけください。
