皆さん、こんにちは。
東京都世田谷区を拠点として、注文住宅・新築工事やリフォーム・リノベーション工事を手掛ける川津工務店株式会社です。
自分たちらしい家が欲しいけれども、新築は高騰傾向に。金銭面でのハードルが高いという理由で、中古の戸建て住宅を購入してリノベーションを選ぶ人も多いのではないでしょうか。
今回は中古戸建てリノベーションを成功させるために、失敗しないための対策とポイントを紹介します。
■中古の戸建てリノベーションでよくある後悔とは？
新築だと費用面でハードルが高くて、中古の戸建てリノベーションを選んだけれども、失敗して後悔している……という声を聞きます。
実際にどのようなポイントで失敗してしまったのでしょう？
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☑️構造や基礎が老朽化していた
☑️耐震基準を満たしていなかった
☑️うまく間取りを変更できなかった
☑️暑さや寒さが気になる
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・構造や基礎が老朽化していた
まずよくありがちなのが、構造や基礎が劣化していて、想定以上にリノベーション費用がかかってしまったというケースです。基礎がシロアリにやられていたり、雨漏りで構造体が劣化していたということもよくあります。
・耐震基準を満たしていなかった
耐震基準を満たしていないために、耐震リフォームで思いのほか費用がかかってしまったということも。耐震基準は1981年５月に旧耐震基準から新耐震基準に切り替わりましたが、木造住宅は2000年にも見直しが図られています。
また、いくら構造的には問題なくても、地盤に不安が残るというケースは避けたいものです。
・理想の間取りに変更できなかった
構造的な点で、理想の間取りにリノベーションできない場合もあります。木造軸組工法の場合は比較的リノベーションで間取りをアレンジしやすい傾向がありますが、２×４（ツーバイフォー）工法や、ハウスメーカー独自の特殊な工法ですと、壁を取り払ったり移動したりしにくく、希望通りの間取りをつくれない場合があります。
また、建築会社とうまくコミュニケーションがとれなかったために、希望通りに間取りを変更できなかったということも。うまく伝えられなくても隠れた要望を引き出して形にしてくれるような、地域密着型の大工工務店に依頼するのがオススメです。
・暑さや寒さが気になる
中古住宅は、断熱性・耐震性といった住宅性能が低い場合があり、暑さや寒さが気になる……ということもあります。断熱性能はインテリアと異なり目には見えませんが、日々の快適性を支える重要な要素。
せっかく素敵にリノベーションしても、暑かったり寒すぎたりして不快だと元も子もありません。中古といっても築浅ならともかく、築古ならある程度費用を投じても、断熱リフォームはしておくことをおすすめします。
■中古戸建て購入＋リノベーションのメリットは？
では、新築ではなく、なぜ中古戸建てを購入し、リノベーションするほうがメリットがあるのか、みていきましょう。
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☑️新築より費用を抑えられる
☑️物件の選択肢が広くなる
☑️理想のデザインにできる
☑️まとめてローンを組むことができる
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・新築より費用を抑えられる
中古物件の大きなメリットは、物件価格が安いということ。住宅には法律上（資産上）の耐用年数である「法定耐用年数」というものがあり、木造住宅の場合は22年。したがって、築20年を過ぎると資産価値が目減りしていき、マーケットで流通する価格も安くなります。
・物件の選択肢が広くなる
中古物件には、広い土地や好立地の物件を見つけやすい、というメリットもあります。所有形態が区分所有のマンションとは異なり、中古の戸建て住宅なら、土地も住宅も全部自分のもの。リーズナブルに土地と住宅を購入できるのは、大きなメリットです。
・理想のデザインにできる
リノベーションで好きなデザイン・間取りにできるのも、よいところ。
スケルトン（躯体だけの状態）にしてリノベーションすれば、間取りを改変する自由度も高く、仕上げも自分好みのタイプに変えられます。
・まとめてローンを組むことができる
単にリフォームを行うのではなく、物件購入費とあわせてリノベーション費用に対しても、「住宅ローン」を活用することができます。通常のリフォームローンは金利が高く返済期間が短いのに対し、「住宅ローン」は、低金利で返済期間が長いのもメリットです。
こちらの記事も併せてご覧ください！
》中古住宅購入と同時にリフォームはメリットが多い？同時に行う際のポイントと注意点を紹介！
》中古住宅の狙い目の築年数は？購入時の注意点や選ぶポイントを徹底解説！
■中古戸建てをリノベーションするのにかかる費用
では、中古戸建てをリノベーションするのには、どのようなお金をみておけばよいのでしょう。
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☑️かかるのは「物件購入費用」「リノベーション費用」「諸費用」
☑️コスト調整は物件購入費用で
☑️諸費用は物件購入費用の10〜20％程度
☑️家賃とローンの二重払いに注意
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まず全体として「物件購入費用」「リノベーション費用」「諸費用」の三つに分けられます。
諸費用とは、契約のための印紙代や引越し代、不動産取得税や火災保険料、登記料などのこと。物件規模にもよりますが、物件購入費用の10〜20％を見ておくとよいでしょう。
この三つのなかでもっともコストがかかるのが、「物件購入費用」です。一般的に駅から遠いほうが物件費は安くなり、選び方によっては大幅にコストを抑えることができ、その分、リノベーション費用に回すことができます。
また物件を購入すると住宅ローンの支払いが始まります。
したがって、物件を購入したあとは、スムーズにリノベーション工事に入るのが費用的にも賢明です。またリノベーション中は仮住まいをすることになるので、「住宅ローンの支払い」と「仮住まい先の家賃」と、住居費がダブルで発生することになります。
仮住まい期間＝工事期間ができるだけ短く終えられるように、購入前に念入りに建築会社と打ち合わせておきましょう。
■中古戸建てのリノベーションで後悔しないためのポイント
最後に、中古戸建てのリノベーションでリスクを回避するポイントを解説します。
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☑️専門家に不具合がないか見てもらう
☑️ハザードマップを確認する
☑️リノベーションの優先順位を決めておく
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・専門家に不具合がないか見てもらう
中古物件特有の物理的なデメリットを一つでも消しておきたい、というのなら、購入前に「住宅診断（ホームインスペクション）」を行うのも、一つの手。住宅診断士が中立的な立場で状態をチェックし、アドバイスしてくれるので、リスクの高い物件を避けられます。
・ハザードマップを確認する
いくら中古物件の状態が良くても、家が建つ地盤に弱点があっては元も子もありません。地理的なリスクは可能な限り回避しましょう。
地震だけでなく、最近は大雨による河川の氾濫にも要注意。購入候補のエリアのハザードマップを必ず確認しておきましょう。
》ハザードマップポータルサイト（国土交通省）
》世田谷区洪水・内水氾濫ハザードマップ（多摩川洪水版、内水氾濫・中小河川洪水版）
・リノベーションの優先順位を決めておく
リノベーション、特にスケルトンリノベーションをするのなら、間取りやデザインの自由度がぐっと高まり、やりたいこともたくさん叶えられます。ただし予算には上限があるので、予算とやりたいことをどのように擦り合わせるかがポイント。
あれもこれもやりたくて……という場合は、リノベーションでかなえたいことを書き出し、「必ずやりたいこと」「可能ならやりたいこと」の二つに分けてみましょう。ミシュラン式に星をつけてランク付けして、家族間で星の数が多い要望に優先度を高くしてみるのもわかりやすいですよ。
》スケルトンリフォームは後悔するって本当？ よくある後悔や失敗しないためのポイントを紹介！
■中古戸建てリノベーションは、地域密着型の「川津工務店」にご相談ください！
世田谷区を拠点とする川津工務店は、腕利き大工が活躍する地域密着型の工務店。
ていねいな仕事に定評があり、ご予算と理想をすり合わせながら、最適なご提案が可能です。
フルリフォーム、部分リフォームいずれにも対応でき、住宅の内部構造に詳しい棟梁が、しっかりとお住まいの状態を検分。快適性やご要望をかなえるためにはどのような方法を採るべきか、最適なご提案をいたします。
お客様のご要望をイチバンに考え、プラン、仕様、提案から施工まで、一気通貫するワンストップなので、施工精度が高く柔軟な対応が可能。余計なマージン料がかからないので、ご予算の面でもご安心ください。
ご予算の範囲内で最大限のご提案をいたしますので、コスト的にちょっと不安で……という方も、お気兼ねなくご相談くださいね。
お客さまに寄り添い、暮らしの不便を解決することが、「住まいの萬屋（よろずや）」である私たちの喜びです。
リフォームと呼ばないような、ちょっとした不具合への対応など、どんな小さなご相談でも喜んで承ります。もちろん新築にも定評がありますので、新築や建て替えをお考えの方も大歓迎。
地域に根差す工務店として、最高の住まいをつくるお手伝いができればと思っています。
お困りごとがあれば、まずはお気軽にご連絡ください！
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