皆さん、こんにちは。
東京都世田谷区を拠点として、注文住宅・新築工事やリフォーム・リノベーション工事を手掛ける川津工務店株式会社です。
長年住み慣れた愛着のある家だけれども、さすがに古くなってきて、リフォームか建て替えをしたい。けれども調べてみたら、どうも「再建築不可物件」らしいということがわかり、なんだか希望が断たれたよう……という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
あるいは中古住宅を購入してリノベーションをしようと考えている際、安い物件に巡り合ったものの、それが再建築不可物件であったため購入を迷っている、というケースもあるでしょう。
はたして再建築不可物件はリフォームできるものなのでしょうか？
今回は再建築不可物件について紹介し、費用相場や後悔しないための注意点も解説します。
■そもそも再建築不可物件とは？
「再建築不可物件」というのは、昔の法律の基準で建てられていて、現在の法律に適合しないため、再建築ができないタイプの物件です。たとえば古い時代に建てられたことで容積率・建ぺい率が現行基準をオーバーしており、「再建築不可物件」となるケースもあります。
また、昭和56年（1981年）以前に建築された「旧耐震基準」の建物は、現在の耐震基準（新耐震基準）に合わないという理由で、既存不適格になりやすく、「再建築不可物件」となることもあります。
もっとも多いパターンは接道関係。「幅4m以上の道路に間口が2m以上接していなければならない」という接道義務（幅4m以上の道路に間口が2m以上接すること）を満たさない物件（前面道路の幅が4m未満、道路に接する間口が2m未満など）は、「再建築不可物件」になります。
これは「建築基準法」に違反している状態で、災害時などに消防車や救急車が通行できず、被害拡大につながる危険性があるからです。
また、敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている場合も再建築不可物件に該当します。
無秩序な市街地の拡大を防ぐための「市街化調整区域」に建っている場合も、原則として新たな建築や建て替えが制限されます。
■再建築不可物件は建て替えNG？ リフォームならできる？
「再建築不可物件」はその名の通り再建築＝更地にして建て直すことはできませんが、リフォームやリノベーションは可能です。
今ある建物を壊して更地にしてしまうと、建築基準法に違反するので、新しい家を建てるための許可がおりません。
しかしリフォームやリノベーションは、今の家を補修する、という扱いになるので可能です。
ただしリノベーションできる範囲には制約があるので、どの程度できるものなのか、知っておくことが大切です。
■再建築不可物件でできるリノベーションの範囲
「再建築不可物件」は「建築確認申請」が不要な範囲でリフォーム・リノベーションが可能なのですが、2025年４月から施行される改正建築基準法に伴い、少々状況が変わることが見込まれています。
「建築確認申請」が必要となる工事は、高さを変えたり床面積を足したりする建築面積を増やす「増築」と、建物の主要構造（柱・梁・壁）などを一度撤去してほぼ新築同様につくり直す「改築」は、建築確認申請が必要であり、「再建築不可物件」では基本的に許可されませんでした。
一方で、主要構造部の一種以上を1/2以上の修繕・改造を行う「大規模修繕・大規模模様替え」については、木造2階建てや延床面積500㎡以下などの「4号建築物」に該当する場合、「建築確認申請」が不要とされてきました。したがって、「再建築不可物件」でもスケルトンリフォームやフルリノベーションをやりやすい環境にあったのです。
しかし2025年4月から施行される建築基準法の改正では「4号建築物」の定義が変わります。木造2階建て住宅や延床面積200㎡を超える平屋などは、これから「新2号建築物」となり、「大規模修繕・模様替え」であっても建築確認が必要になる可能性が高くなりました。
「大規模修繕・模様替え」は、屋根の葺き替え、外壁の全面的な張り替え、柱や梁の交換、階段位置の変更、大幅な間取り変更なども含みます。
ただし、「新2号建築物」はこれから導入される仕組みなので、「建築確認申請」を受理する自治体によっても判断が分かれることでしょう。
いずれにせよ、従来とは仕組みが変わることは理解したうえで、地域密着型の建築会社に相談することをおすすめします。
》スケルトンリフォームは後悔するって本当？ よくある後悔や失敗しないためのポイントを紹介！
■再建築不可物件をリフォームして住むメリット・デメリット
では、「再建築不可物件」をリフォームするメリット・デメリットをあらためてみていきましょう。
最大のメリットとしては費用を抑えられること。そのままリフォームして住み続けるのなら、物件購入費用を抑えられますし、新たに「再建築不可物件」を購入する場合でも、物件価格はかなり安くなります。また「再建築不可物件」は資産価値も低いので、固定資産税が安いのもメリットです。
デメリットとしては、資産価値が低いので、将来的な売却が難しいということ。リフォームしても、売却価格が大きく下がってしまう恐れもあります。住宅ローンが組める銀行が少ない、というデメリットも挙げられます。
そして上記で紹介したように、2025年４月の建築基準法改正で、リフォーム・リノベーションできる範囲に以前よりも制限を受ける可能性もあります。
■再建築不可物件リフォームの費用相場はどのくらい？
「再建築不可物件」のリフォームは、工事規模や範囲によって異なりますが、スケルトンリフォームになる場合は、1㎡あたり約16～22万円が相場です。
したがって延床面積30坪（約100㎡）の戸建てなら、約1600～2200万円が目安となると考えられます。
一方で「再建築不可物件」は、建築基準法が制定された1950年以前、あるいは都市計画法が制定された1968年以前に建てられた建物である傾向があります。
したがって、耐震的にも旧耐震基準で建てられていたり、断熱面でも弱いので、断熱リフォームや耐震リフォームのための費用がかかる可能性も考えておきましょう。
■リフォームやリノベーションなら、地域密着型の「川津工務店」にご相談ください！
2025年4月以降の「再建築不可物件」のリフォーム・リノベーションについては、どの程度まで工事ができるか、自治体によって判断が異なる可能性があるため、地域密着型の建築会社に相談するのがおすすめです。
世田谷区を拠点とする川津工務店は、腕利き大工が活躍する地域密着型の工務店。
ていねいな仕事に定評があり、ご予算と理想をすり合わせながら、最適なご提案が可能です。
フルリフォーム、部分リフォームいずれにも対応でき、住宅の内部構造に詳しい棟梁が、しっかりとお住まいの状態を検分します。快適性やご要望をかなえるためにはどのような方法を採るべきか、最適なご提案をいたします。
お客様のご要望をイチバンに考え、プラン、仕様、提案から施工まで、一気通貫するワンストップなので、施工精度が高く柔軟な対応が可能。余計なマージン料がかからないので、ご予算の面でもご安心ください。
ご予算の範囲内で最大限のご提案をいたしますので、コスト的にちょっと不安で……という方も、お気兼ねなくご相談くださいね。
お客さまに寄り添い、暮らしの不便を解決することが、「住まいの萬屋（よろずや）」である私たちの喜びです。
リフォームと呼ばないような、ちょっとした不具合への対応など、どんな小さなご相談でも喜んで承ります。もちろん新築にも定評がありますので、新築や建て替えをお考えの方も大歓迎。
地域に根差す工務店として、最高の住まいをつくるお手伝いができればと思っています。
お困りごとがあれば、まずはお気軽にご連絡ください！
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