皆さん、こんにちは。
東京都世田谷区を拠点として、注文住宅・新築工事やリフォーム・リノベーション工事を手掛ける川津工務店株式会社です。
「築30年の中古住宅って、リーズナブルだけど、正直どうなの？」という疑問をお持ちの方も多いことでしょう。
結論から言うと、建物の状態を把握して、優先順位をつけて手を入れれば、立地とコストバランスに優れた賢い選択になり得ます。ただし失敗しないために、注意点もおさえておきましょう。
今回は、築30年の中古住宅のリフォームやリノベーションで後悔しないために、メリット・デメリットや注意点を紹介していきます。
■築30年の中古住宅を購入するメリット
・物件価格が安く、新築より費用を抑えられる
同じエリア・同規模なら、中古は取得費が抑えやすいのが魅力で、特に築30年ともなると、物件価格はリーズナブルです。
物件価格で浮いた費用を、耐震・断熱・水まわりといった性能面でのリノベーションに回すことで、中身は新築同等の性能にすることも可能です。
実際に国土交通省のデータでも、既存住宅の流通はこの10年でシェアが拡大しています。
・事前に建物を見て購入検討できる
中古のメリットの一つとして、実物を内覧できるということが挙げられます。実際の日当たりや音、風通し、近隣の雰囲気まで、実際の暮らしを具体的にイメージしながら、納得した上で判断できます。加えてホームインスペクション（建物状況調査）を組み合わせれば、劣化の有無や修繕の優先度を、客観的な報告書で把握できます。
・希望エリアで物件を見つけやすい
中古物件はエリアの選択肢が広いのが特徴です。たとえば、駅近、子どもの学区優先、あるいは通勤重視、静かな住宅地など、立地を大事にしている方にとっては、中古のほうが新築よりも有利です。
■築30年の中古住宅を購入するデメリット
・想定外の修繕が発生する可能性がある
内装がきれいでも、屋根・防水・外壁、給排水管、シロアリ、雨漏りなどのトラブルは、開けてみないと分からないというケースもあります。上記で紹介したインスペクションは目視による非破壊調査が基本で、屋根の下地や配管の奥、壁の内部の腐朽までを100%断定することはできません。工務店がリノベーション工事を始めてから想定外の修繕が発生する可能性も否めません。二重に保険をかける意味で、工務店は家の内部構造にも詳しい大工型工務店に依頼すると安心です。
・住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある
築30年の中古住宅というと、リノベーション費用もそれなりにかかるので、中古住宅購入とあわせてリノベーション費用も住宅ローンに組み込むのが得策です。
ただし金融機関は返済能力に加えて担保（建物）の安全性も見ます。
とくに旧耐震（1981年5月以前）や、木造で2000年の基準強化より前に建てられた住宅は、現状のままでは性能を正確に判断しづらいため、耐震診断や適合証明、場合によっては補強後に再審査となることがあります。購入前から銀行へ相談し、必要書類と所要期間（診断〜証明発行〜補強）を逆算しておくと手続きの遅れや手戻りを防げます。
・耐震性や断熱性能の不安
築30年前後というと、新耐震（1981年6月）以降に建てられていても、2000年の木造基準強化に適合していない建物が含まれることになります。接合金物の仕様や耐力壁の配置、基礎仕様など、現行より緩いケースがあるため、耐震補強や断熱改修を計画に入れておくと安心です。
■築30年の中古住宅を購入するときの注意点やポイント
メリット・デメリットを把握した上で、築30年の中古住宅を購入する際の注意点やポイントを紹介します。
・ホームインスペクション利用は必須
築30年の中古物件ともなれば、基礎・外壁・屋根、雨漏りや蟻害の兆候、配管の漏水などを目視によって把握するホームインスペクションの利用は必須と考えておきましょう。
インスペクションを受けるか否かは施主にとって義務ではありませんが、国の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」等の補助金は、工事前インスペクションを要件にしているメニューがあります。既存住宅売買瑕疵保険に入る際も、所定の検査が前提です。
インスペクションだけでなく、耐震診断も併用すると、計画のブレを減らすことができます。
・写真付き報告書を依頼して、売主・買主・施工側で認識を共有
☑️劣化の原因（雨水の入り口、結露、施工不良）を推定し、具体的な対策を立てる
☑️可視化→概算→優先順位の順で、やること・やらないことを決める
☑️契約不適合責任の有無や期間を確認する
契約不適合責任（引渡し後に不具合が見つかったときの売主の責任）は、売主が宅建業者の中古では、買主に不利な特約は原則無効で、責任期間は引渡しから2年以上が必要です。個人売主の場合は期間短縮や免責の特約が入ることもあるため、期間と買主の通知期限（原則：知ってから1年以内）を必ず確認しましょう。
・設備の状態を内覧時にしっかり確認する
内覧時に見落としがちなのが、給湯器・分電盤・ブレーカー容量、配管の水圧、床の傾き、サッシの建て付け、浴室のコーキング劣化、屋根・バルコニー防水、外壁のひび割れ……といったポイントです。
標準のインスペクションは目視中心の非破壊調査です。
給湯器の年式や分電盤の容量・建具の建て付けなどの確認できても、設備の動作確認や配管内部の確定診断は範囲外（または限定的）です。
気になる箇所は、工務店同行の内覧チェックに加え、配管カメラ・散水試験・小開口などの追加調査を組み合わせると安心です。
・優先順位をつける
中古物件は購入費用が抑えられる代わりに、それなりにハード面（性能面）に予算を投じたほうがよい場合があります。予算には限りがあるので、優先順位をつけてリノベーションに臨みましょう。
まずは、安全性・耐久性・省エネ性→間取り→内装・造作の順に優先度を付けるのが基本です。性能は目に見えない部分ですが、快適性に直結します。
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》中古戸建てのリノベーション、やめたほうがいいのはこんな家。判断を間違えないための5つの基準
■まとめ
築30年の中古は、新築より値段を抑えやすいぶん、浮いたお金を耐震や断熱、設備の更新に回せます。物件数が多いので、駅近や学区など立地の希望が叶いやすいのもメリットです。
気をつけたいのは、見えない部分の劣化が、後から発覚する可能性があることです。必ずホームインスペクションを活用したり、地域密着型の工務店に相談することをおすすめします。1981年5月以前の旧耐震や、木造で2000年より前の家は、ローンの審査で書類の追加や補強が条件になる場合があります。
リフォームの順番は、見た目よりも性能優先が基本です。①耐震や雨漏りの対策、防水や配管の直し、断熱や窓の強化、②間取り、③内装の順に進めると、満足度とコストパフォーマンスも上がります。想定外の工事に備えて、工事費の1～2割を予備費として持っておくと安心です。
設計・施工は住宅の内部構造に詳しい、地域の工務店に依頼すると安心です。
■リフォームやリノベーションなら、地域密着型の「川津工務店」にご相談ください！
築30年の中古物件は、価格面をはじめさまざまなメリットがありますが、そのメリットを活かして自分らしい住まいをつくりあげるには、リノベーションの経験豊富な工務店に依頼するのが大前提です。
世田谷区を拠点とする川津工務店は、腕利き大工が活躍する地域密着型の工務店。
ていねいな仕事に定評があり、ご予算と理想をすり合わせながら、最適なご提案が可能です。
フルリフォーム、部分リフォームいずれにも対応でき、住宅の内部構造に詳しい棟梁が、しっかりとお住まいの状態を検分。快適性やご要望をかなえるためにはどのような方法を採るべきか、最適なご提案をいたします。
お客様のご要望を第一に考え、プラン、仕様、提案から施工までワンストップで一貫して対応するため、施工精度が高く柔軟な対応が可能。余計なマージン料がかからないので、ご予算の面でもご安心ください。
ご予算の範囲内で最大限のご提案をいたしますので、コスト的にちょっと不安で……という方も、お気軽にご相談ください。
お客さまに寄り添い、暮らしの不便を解決することが、「住まいの萬屋（よろずや）」である私たちの喜びです。
リフォームと呼ぶほどではない、ちょっとした不具合の修理など、どんな小さなご相談でも喜んで承ります。もちろん新築にも定評がありますので、新築や建て替えをお考えの方も大歓迎。
地域に根差す工務店として、最高の住まいをつくるお手伝いができればと思っています。
お困りごとがあれば、まずはお気軽にご連絡ください！
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