過ごしやすい気候の秋は、ご家族でじっくりと将来の住まいについて話し合うのに最適な季節です。「そろそろ理想の暮らしを…」と考えたとき、「中古戸建てを購入して、自分たちらしくリノベーションする」という選択肢は、多くの方にとって魅力的に映るのではないでしょうか。
しかし、いざ具体的に考え始めると、「一体、何から手をつければいいのだろう？」「物件探しが先？それともリノベーション会社？」「予算ってどう考えればいいの？」といった、漠然とした不安や疑問が次々と湧いてくるものです。
それもそのはず。「中古＋リノベ」は、物件探しとリノベーション計画が複雑に絡み合いながら同時進行する、特殊な家づくり。計画の立て方、つまり「ダンドリ」一つで、最終的な満足度もコストも、そして実現できる暮らしの質も大きく変わってきます。
そこでこの記事では、中古戸建てリノベーションを成功させるための「失敗しないダンドリ術」を徹底解説。計画から会社選びまでの全ステップを具体的にご紹介します。これを読めば、漠然とした不安は具体的な行動計画に変わり、理想の住まいへの最短ルートが見えてくるはずです。
中古戸建てリノベーション、成功への4ステップ
まずは、リノベーションの計画から完成までの全体像を把握しましょう。やるべきことは多岐にわたりますが、大きく分けると以下の4つのステップに集約されます。
- STEP1：理想の暮らしと予算を決める
- STEP2：物件探しと会社選びを同時に進める
- STEP3：物件を「プロの目」で内覧する
- STEP4：リノベ計画を固め、契約へ進む
この流れを理解し、一つひとつのステップを着実に進めることが、後悔しないリノベーションの鍵です。それでは、各ステップを詳しく見ていきましょう。
STEP1：理想の暮らしと予算を決める「すべての土台」
家づくりは、すべての土台となる「計画」から始まります。この最初のステップが曖昧なままだと、その後のプロセスすべてがぶれてしまうため、しっかりと時間をかけて固めましょう。
どんな暮らしがしたい？を言語化する
「開放的なリビングが欲しい」「もっと収納が充実した家にしたい」といった漠然としたイメージを、具体的な言葉に落とし込む作業です。ご家族で話し合いながら、以下の2つの作業を試してみてください。
今の住まいの不満点を書き出す
「キッチンが暗くて狭い」「冬、窓際が寒すぎる」「洗濯の動線が悪い」「子供の勉強スペースがない」など、現状の住まいに対する不満点をすべて書き出してみましょう。この不満点を解消することが、新しい住まいで実現したいことのベースになります。
新しい家で「絶対に叶えたいこと」の優先順位をつける
書き出した不満点や要望の中から、「これだけは絶対に譲れない」というものを3～5つ選び、優先順位をつけます。例えば、「①耐震性と断熱性を高める」「②家族が集まる広いLDK」「③夫婦それぞれのワークスペース」のように順位付けすることで、予算配分や間取りを考える際の重要な判断基準になります。
「総予算」を決めて資金計画を立てる
リノベーションで最も重要なのが、資金計画です。ここで多くの人が陥りがちなのが、「物件価格」だけで予算を考えてしまうこと。正しくは、「物件購入費＋リノベーション費用＋諸費用」のすべてを含んだ「総予算」で考える必要があります。
物件購入費とリノベーション費用のバランスが重要
例えば総予算が5,000万円の場合、「3,500万円の物件＋1,500万円のリノベ」もあれば、「4,000万円の物件＋1,000万円のリノベ」も考えられます。立地を優先して物件価格が高くなれば、リノベーションにかけられる費用は少なくなります。どこに重きを置くか、先ほど決めた優先順位がここでも役立ちます。
見落としがちな諸費用（仲介手数料、登記費用など）も忘れずに
総予算の中には、物件価格や工事費以外にも、様々な諸費用が含まれます。一般的に、物件価格の6～10％程度かかると言われています。
- 不動産仲介手数料
- 登記費用（所有権移転、抵当権設定）
- 印紙税
- 不動産取得税
- 住宅ローン手数料
- 火災保険料、地震保険料
- 仮住まいの費用、引っ越し代 など
これらの諸費用をあらかじめ考慮に入れておかないと、後から予算オーバーとなり、リノベーションの内容を妥協せざるを得ない事態になりかねません。
STEP2：物件探しと会社選びを「同時に」進める理由
予算と理想の暮らしが固まったら、いよいよ物件探しとリノベーション会社の選定です。ここで最も重要なポイントは、この2つを「別々にではなく、同時並行で進める」ことです。
なぜ同時進行がベストなのか？
「この物件で、理想のリノベは実現できるか？」を判断する必要があるため
デザイン性の高い物件を見つけても、構造上の問題で希望の間取り変更ができなかったり、想定以上に劣化が進んでいて補修に多額の費用がかかったりするケースは少なくありません。物件探しの初期段階からリノベーションの専門家が関わることで、「この物件は買いか、否か」を正確に判断できます。
リフォーム一体型ローンなど、資金計画にも影響するため
物件購入費とリノベーション費用をまとめて借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」は、金利が低く非常に有利ですが、利用するには物件の売買契約と同時にリノベーションの工事請負契約や見積書が必要になります。そのためにも、物件探しと会社選びの同時進行が不可欠です。
リノベーション会社の選び方
では、どのような会社を選べば良いのでしょうか。会社によって得意な分野は様々です。
得意な分野は何か（戸建て、デザイン、性能向上など）
マンションリノベが得意な会社もあれば、私たち川津工務店のように、木造戸建ての構造を熟知し、耐震性や断熱性といった性能向上リノベーションを得意とする会社もあります。自分たちが叶えたいことに合致した専門性を持つ会社を選びましょう。
ワンストップで相談できるか
物件探しから資金計画、設計、施工までを一貫してサポートしてくれる「ワンストップ」対応の会社は、窓口が一つで済むため、お客様の手間が大幅に軽減されます。各プロセスがスムーズに連携するため、ダンドリ全体が効率的に進みます。
STEP3：物件を「プロの目」で内覧する「最も重要なプロセス」
気になる物件が見つかったら、内覧に進みます。この内覧こそ、「中古＋リノベ」の成否を分ける最も重要なプロセスと言っても過言ではありません。
自分たちだけでは見抜けないチェックポイント
内覧では、日当たりや部屋の広さだけでなく、リノベーションの前提となる建物の「健康状態」を見抜く必要があります。
- 構造上の問題：基礎のひび割れ、床の傾き、雨漏りの痕跡など、耐震性に直結する問題はないか。
- リノベーションの自由度：撤去できない構造壁（耐力壁）や柱はどこか、希望の間取りは実現可能か。
- 断熱材の有無や床下の状態：冬の寒さや夏の暑さ、結露の原因となる断熱材の有無や、床下の湿気・シロアリの痕跡はないか。
専門家（工務店）に内覧同行を依頼するメリット
これらの専門的なチェックは、一般の方には困難です。だからこそ、私たちはリノベーション会社の専門家による「内覧同行」を強くおすすめしています。
- その場でリノベの可否や概算費用がわかる：「この壁は取れますね」「この補修に〇〇円くらいかかりそうです」といった具体的アドバイスがその場で得られます。
- 購入後のリスクを大幅に減らせる：想定外の追加工事が発生するリスクを未然に防ぎ、安心して物件購入の判断ができます。
STEP4：リノベ計画を固め、契約へ進む
購入したい物件が決まったら、最終ステップです。内覧でのチェック内容をもとに、より詳細なリノベーションプランを作成し、正確な見積もりを算出します。プランと見積もりにご納得いただけたら、いよいよ各種契約へと進みます。
- 不動産売買契約
- 工事請負契約
- 住宅ローン契約
すべての契約が完了したら、いよいよ夢の住まいを実現するための工事がスタートします。
まとめ：失敗しないリノベーションは「最初の相談相手」で決まる
中古戸建てリノベーションは、複雑で決断すべきことが多いプロセスです。しかし、その一つひとつのステップを丁寧に、そして正しい順番で進めていけば、必ずや理想の住まいを実現することができます。
そのために何より重要なのは、計画の初期段階から信頼できるパートナーを見つけること。複雑に見えるダンドリも、経験豊富な相談相手がいれば、安心して前に進めることができます。
「こんな暮らしがしたいんだけど、何から始めれば…」
その想いを、まずは私たちのような住まいづくりの専門家に話すことから、あなたのリノベーション計画をスタートさせてみてはいかがでしょうか。
フルリフォームはダンドリが命！ 地域密着型の「川津工務店」にご相談ください！
世田谷区を拠点とする川津工務店は、腕利き大工が活躍する地域密着型の工務店。
ていねいな仕事に定評があり、ご予算と理想をすり合わせながら、最適なご提案が可能です。
新築、フルリフォーム、部分リフォームいずれにも対応でき、住宅の内部構造に詳しい棟梁が、しっかりとお住まいの状態を検分します。快適性やご要望をかなえるためにはどのような方法を採るべきか、最適なご提案をいたします。
お客様のご要望をイチバンに考え、プラン、仕様、提案から施工まで、一気通貫するワンストップなので、施工精度が高く柔軟な対応が可能。余計なマージン料がかからないので、ご予算の面でもご安心ください。
ご予算の範囲内で最大限のご提案をいたしますので、コスト的にちょっと不安で……という方も、お気兼ねなくご相談ください。
お客さまに寄り添い、暮らしの不便を解決することが、「住まいの萬屋（よろずや）」である私たちの喜びです。
リフォームと呼ばないような、ちょっとした不具合への対応など、どんな小さなご相談でも喜んで承ります。もちろん新築にも定評がありますので、新築や建て替えをお考えの方も大歓迎。
地域に根差す工務店として、最高の住まいをつくるお手伝いができればと思っています。
お困りごとがあれば、まずはお気軽にご連絡ください！
